分类型看，商品住宅投资增速低于房地产开发投资增速，所占比重有所下降，办公楼及商业用房所占比重提高。上半年，商品住宅投资826.89亿元，增长30.2%，低于房地产开发投资增速6.0个百分点，所占比重为75.2%，同比降低3.4个百分点；办公楼投资48.94亿元、商业营业用房投资109.26亿元，分别增长133.4%、41.4%，分别高于房地产开发投资增速97.2个和5.2个百分点，二者所占比重合计为14.3%，同比提高2.1个百分点。
    

     与全国和中部六省比较，上半年全省房地产开发投资总量居全国第10位、中部六省第2位。增速高于全国平均增速3.3个百分点，居全国第13位、中部六省第3位。房地产开发投资占全国的比重为4.2%，同比提高0.1个百分点。

     （二）企业资金来源增速继续低于完成投资增速，定金及预收款、个人按揭贷款占比降低

     上半年，全省房地产开发企业资金来源1293.35亿元，比上年同期增长14.4%，增速分别比上年同期、今年一季度及1-5月回落33.5个、4.9个及1.3个百分点。房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速21.8个百分点，企业资金来源增速从上年11月开始已连续8个月低于完成投资增速，且差距呈逐步扩大趋势，企业资金来源逐渐趋紧。

     在房地产开发企业资金来源中，国内贷款149.11亿元，增长29.1%；自筹资金762.83亿元，增长20.3%，其中企业自有资金280.70亿元，增长19.1%；其他资金来源377.79亿元，同比下降0.7%，其中，定金及预收款201.35亿元，增长11.7%，个人按揭贷款77.74亿元，同比下降27.1%。

     与上年同期各资金来源的比重相比，国内贷款占比11.5%，提高1.3个百分点；自筹资金的比重进一步提高，由上年同期的56.1%提高到59.0%，其中自有资金占比为21.7%，自筹资金依然是主渠道；其他资金来源比重由上年同期的33.7%降至29.2%，其中，受差别化住宅信贷政策及限购政策的影响，定金及预收款占比15.6%，同比降低0.4个百分点，个人按揭贷款占比6.0%，同比降低3.4个百分点。

     （三）房屋施工面积增速趋缓，新开工面积、竣工面积增速加快

     上半年，全省房屋施工面积19755.84万平方米，比上年同期增长33.9%，增速比上年同期加快1.0个百分点，比今年一季度、1-5月分别回落9.9个和0.7个百分点。其中，住宅施工面积15920.78万平方米，增长29.8%;办公楼施工面积651.96万平方米，增长100.5%;商业营业用房施工面积1968.50万平方米，增长35.8%。

     上半年，全省房屋新开工面积4872.81万平方米，比上年同期增长23.6%，增速比上年同期、今年1-5月分别回落27.6个和1.3个百分点，比今年一季度加快21.4个百分点。其中，住宅新开工面积3996.96万平方米，增长17.2%;办公楼新开工面积163.66万平方米，增长211.8%;商业营业用房新开工面积437.27万平方米，增长25.4%。

     上半年，全省房屋竣工面积1403.50万平方米，比上年同期增长26.4%，增速比上年同期回落12.8个百分点，比今年一季度、1-5月分别加快40.8个和11.3个百分点。其中，住宅竣工面积1226.52万平方米，同比增长25.1%;办公楼竣工面积19.56万平方米，增长423.6%;商业营业用房竣工面积126.09万平方米，增长28.8%。

     （四）商品房销售面积增速回落，销售额增速加快

     上半年，全省商品房销售面积为2177.56万平方米，比上年同期增长20.1%，增速分别比上年同期、今年一季度回落10.6个和0.8个百分点，比1-5月加快1.3个百分点。其中，商品住宅销售面积为2014.17万平方米，增长18.6%，增速分别比上年同期、今年一季度回落11.7个和3.1个百分点，比1-5月加快1.5个百分点；办公楼同比增长76.2%，商业营业用房同比增长32.0%，均高于商品房销售增速，增速比今年一季度分别加快101.3和23.8个百分点。
    

     上半年，全省商品房销售额754.14亿元，增长42.0%，增速比上年同期回落5.3个百分点，比今年一季度、1-5月加快5.9个和6.3个百分点。其中，商品住宅销售额为629.69亿元，增长34.7%，增速分别比上年同期、今年一季度回落11.9和1.9个百分点，比1-5月加快7.4个百分点；办公楼同比增长155.5%，商业营业用房同比增长73.9%，均高于商品房销售增速，增速比今年一季度分别加快111.9和7.3个百分点。

     （五）本年土地购置面积及成交价款持续下降,待开发土地面积增速减缓

     上半年，全省房地产开发企业本年土地购置面积923.96万平方米，比上年同期下降26.5%，降幅比今年一季度、1-5月扩大22.7个和9.7个百分点。本年土地成交价款95.93亿元，同比下降18.9%，增速比一季度、1-5月回落28.1个、17.8个百分点。待开发土地面积689.07万平方米，增长20.3%，增速比今年一季度、1-5月分别回落20.2个和14.6个百分点。

     二、当前河南房地产开发运行需要关注的几个问题

     （一）90平方米及以下住宅占比偏低

     上半年，全省90平方米及以下住宅投资198.92亿元，施工面积4345.61万平方米，新开工面积882.36万平方米，竣工面积231.70万平方米，占商品住宅比重分别仅为24.1%、27.3%、22.1%及18.9%，与政策规定“新建住宅套型90平方米及以下占70%”的要求差距较大。

     （二）企业资金来源逐渐趋紧

     上半年，全省房地产开发企业资金来源1293.35亿元，比上年同期增长14.4%，房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速21.8个百分点。自上年11月首次低于完成投资增速1.2个百分点后，企业资金来源增速已连续8个月低于完成投资增速，且差幅逐渐扩大。一方面，今年以来，央行已连续多次加息和上调存款准备率，在流动性趋紧的情况下，银行贷款的门槛和难度不断提高，各项贷款投放明显减速，增加了房地产企业取得贷款的难度。另一方面，差别化房贷政策和限购措施的严格实施，对商品房销售产生一定的影响，企业回笼资金放缓。双重压力使房地产企业资金链条逐渐趋紧，对房地产开发的持续发展势必产生一定影响。
    

     （三）部分先行指标逐步走弱

     国家和地方一系列宏观调控政策的综合作用，不仅加剧了购买者的观望情绪，也使开发企业产生了观望情绪，全省房地产开发企业新开工房屋面积增速放缓，土地购置面积继续下降，待开发面积较快增加。土地等部分先行指标走弱，将制约河南房地产市场的发展。

     （四）商业营业用房投资加快，警惕非理性过热

     由于此前出台的“国六条”、“国八条”、“国十条”等一系列宏观调控政策，指向的调控目标是住宅市场，若干条款与商业地产并没有直接的联系，而政府没有出台对商业地产的相关调控措施，目前也没有过多的开发限制。因此在宏观调控盯牢住宅价格的时候，商业地产成为开发商和消费者双方规避调控政策的投资洼地，商业地产快速发展。上半年，办公楼、商业营业用房投资分别增长133.4%、41.4%，二者所占比重合计为14.3%，同比提高2.1个百分点。作为省内唯一实施住宅限购政策的省会郑州，商业营业用房开发投资、本年新开工面积同比增速分别高出商品住宅43.7个、14.8个百分点，由于限购政策也导致了商业用房销售加快，销售面积同比增速高出商品住宅94.1个百分点。因此，密切关注办公楼、商业用房开发，适时出台政策予以引导，防止非理性投资过热。

     （五）消费者购房意愿降低，观望气氛渐浓

     国家和地方出台的一系列宏观调控政策效应正逐步显现，但是供求双方对市场预期的博弈仍处于相持阶段。2011年第二季度，由中国人民银行在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示：74.3%的居民认为房价过高、难以接受，为2009年调查以来的较高值；预期未来房价以“稳定”和“无法判断”为主；未来一季度有购房意愿的居民占14.6%，比上季度下降0.8个百分点，购房意愿继续下降，观望气氛逐步浓厚。在2010年上半年持续高位回落后，2010年下半年以来全省商品房销售增速在20%左右波动，2010年全年、今年一季度及上半年全省商品房销售面积增长分别为25.8%、20.9%和20.1%，呈现逐步趋缓的态势。商品房销售滞缓，将对房地产的长期发展产生不利影响。

     （六）商品房销售增速回落将对房地产开发投资产生影响

     从商品房销售与房地产开发投资的关系看，2008年以来全省商品房销售面积增速变动对开发投资增速的影响存在一定的时滞。2008年3月至2008年底，全省商品房销售面积增速持续下降，而开发投资增速2008年3月至7月则小幅波动，从2008年7月后方才出现连续回落；而当销售面积增速自2009年初不断回升至2009年11月最高位时，开发投资增速则自2009年6月后开始不断加快。2010年上半年商品房销售面积增速持续高位回落，2010年下半年以来商品房销售面积增速在20%左右波动，考虑到政策收紧预期明显，商品房销售增速有可能进一步回落，对开发企业的资金回笼及开发商的信心产生影响，进而可能将对开发投资的增速产生一定的影响。
    

     三、下半年走势展望及几点建议

     总体上看，今年上半年全省房地产开发市场运行良好，市场运行走势正朝着宏观调控预期方向发展。展望全年，河南房地产开发市场仍然具备快速发展的需求和支撑条件，同时也面临着诸多不确定因素，但影响河南房地产市场发展的最关键因素还要看下一步国内外宏观经济环境的变化、国家宏观调控的方向、力度和开发商、消费者的信心。初步判断，下半年河南省房地产开发市场以稳中放缓为主调，在继续保持快速增长的前提下增速平稳回落。

     当前和今后一个时期，河南要继续认真贯彻落实国家促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏观调控政策措施，高度关注房地产开发市场出现的新情况、新变化，积极引导和调控房地产市场走势，促进房地产市场平稳健康发展。

     （一）继续加强和改善宏观调控，积极引导房地产业实现转型发展

     一是要严格贯彻落实国家关于促进房地产市场平稳健康发展的宏观调控政策措施，进一步完善河南配套政策，高度关注房地产开发市场出现的新情况、新变化，积极引导和调控房地产市场走势，确保调控政策措施落实到位；二是要积极引导房地产业实现转型发展以适应经济社会发展的需要。各级政府部门要积极引导房地产业由国民经济的支柱性产业向民生保障性产业转型，运行模式由粗放型向集约型转变，运作形态由资源消耗型向节能省地型转变；三是要调整优化企业结构，引导有资信和品牌优势的开发企业通过兼并、收购、重组等形式成为竞争力强的大型企业和企业集团。重点支持大中城市做大做强中心城市房地产业，大力支持其他省辖市发挥自身优势，培育发展房地产业，积极拓展县域房地产市场。

     （二）着力调整商品房供应结构，切实增加有效供给

     一是要继续加大保障性住房建设的资金投入和土地供应，严格落实保障性住房建设的有关政策，健全保障房住房建设的政策引导，大力推进保障性住房建设，要进一步加快发展公共租赁住房，积极稳妥地解决低收入困难群体的住房问题；二是要全面落实、严格执行国家“90/70”的政策要求，继续优化住房供应结构，引导企业重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，适度发展中高档商品房，形成各种价位档次住房供给的合理配置；三是要制定科学的城中村、旧城区和棚户区改造中长期规划，引导城中村、旧城区和棚户区改造依法有序推进，防止不顾地方实际的大拆大建。

     （三）拓展房地产企业融资渠道

     房地产业是一个资金密集型产业，高投资、长期资金占用是其显著特点，房地产业的持续发展主要取决于资金的有效供给。因此，一是拓展房地产企业融资渠道，构建多元化融资体系，支持开发企业通过多种渠道筹集开发资金的合理融资需求；二是大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具；三是吸引社会资金进入住房开发和住房保障领域，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制。

     （四）坚持有保有压，区别对待，

     当前全省房地产市场刚性需求、改善型需求和投资性需求并存，未来房地产调控政策应坚持把增加供给和抑制不合理需求作为政策调控的重点，满足自住性和改善性需求，抑制投资性需求，促进房地产市场健康稳定发展。针对全省房价收入比总体偏高和商品房价格涨幅过快的情况，应根据我省省情，采取不同措施，鼓励刚性需求和改善性需求，抑制投资性需求。从政策上准确区别对于改善性需求和投资性需求，在明确区分二者的基础上适当放宽对改善性需求的限制政策，有保有压，区别对待。

     （五）加强土地市场宏观调控管理，切实增加普通商品住房土地供给

     一是要抓好新开项目土地供应的分析论证，大力推进“限房价、竞地价”方式，严格控制高档商品住房的土地供给，保证中低价位普通商品住房和保障性安居工程的土地供给力度；二是要严格按照政策规定对土地一级市场出让实行“招拍挂”，合理确定土地招投标价格，研究制定土地招投标最高限价措施，稳定土地供应市场；要及时收缴土地出让金，对新出让的土地应收取的土地出让金要在合同规定的时间内全额追缴入财政，未缴清土地出让金的，不办手续不发证；三是要依法加强对已出让土地开发的监管，切实加强闲置土地的清理处置。建设、规划、国土、房产等相关部门要建立和完善建设用地跟踪制度，尽快建立土地闲置超规模、超期限房地产开发企业的退出机制，督促开发企业尽快开发存量土地。

     （六）加强市场监管和宣传力度，规范房地产市场秩序，营造房地产业健康发展的良好氛围

     一是要进一步加大房地产市场监管力度，严肃查处房地产交易环节以及经营管理中的各项违法违规行为，尤其是要加大房地产企业捂盘惜售、土地闲置、囤积房源、哄抬房价等严重扰乱楼市正常交易秩序的违法违规行为的查处力度；二是坚持正确的舆论向导，以加快保障性安居工程建设为重点，大力宣传国家和我省出台的各项政策措施，着力稳定和提升市场信心，合理引导住房投资和消费，促进房地产市场稳定健康发展；三是要加快问题楼盘的处置进度，建立部门联动机制，尽快妥善解决存在的问题；四是要继续完善房地产市场信息发布工作和信息披露制度，进一步加强房地产市场监测和分析，准确把握和判断房地产市场走势，及时发现和妥善处理市场运行中出现的新情况、新问题。