摘要:2013年一季度，全国房地产市场出现分化，投资增速小幅上升，新开工面积再次出现负增长，土地购置意愿下滑，销售形势明显好转，房价再次出现明显的上涨迹象。从具体指标来看，投资增幅有所加快，新开工面积出现负增长，土地购置意愿下降，地价上涨趋势明显，房屋销售形势明显好转，增速创近两年新高，房价环比上涨的城市个数增多，房地产贷款增速止跌趋稳回升。
2013年一季度，全国房地产市场出现分化，投资增速小幅上升，新开工面积再次出现负增长，土地购置意愿下滑，销售形势明显好转，房价再次出现明显的上涨迹象。从具体指标来看，投资增幅有所加快，新开工面积出现负增长，土地购置意愿下降，地价上涨趋势明显，房屋销售形势明显好转，增速创近两年新高，房价环比上涨的城市个数增多，房地产贷款增速止跌趋稳回升。一、政策影响分析
2013年一季度，中央政府继续加强房地产调控。2月下旬，“两会”前夕，国务院常务会议确定了加强房地产调控的五项措施，简称“国五条”，从五个方面加强房地产调控，包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等。随后国务院办公厅出台《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对“国五条”的措施做了进一步细化。“国五条”措施的出台及其细则的公布，掀开了2013年度房地产调控的大幕。
从政策影响看，“国五条”出台后，短期内对市场影响巨大，二手房成交量大幅飚涨，多数城市涨幅超过3倍。但从政策内容来看，“国五条”的几条仍是此前房地产调控政策的延续，只不过是政策力度较之前更为严厉，长期来看，市场大的趋势不会改变，但市场成交量和价格涨幅均会出现回落。
二、全国房地产市场运行情况
1．房地产开发投资有所加快,出现企稳回升迹象
2013年一季度，全国房地产开发完成投资13333亿元，同比增长20.2%；增幅比上年同期相比回落3.3个百分点，但与上年全年相比加快3.9个百分点。
2．新开工面积再次出现负增长,保持低位徘徊
2013年一季度，商品房新开工面积38873万平方米，下降2.7%，增速再次出现小幅下滑。
3. 房屋销售形势明显好转，商品房销售面积增速创两年来新高
2013年一季度，全国共实现商品房销售面积20898万平方米，同比增长37.1%，，与上年同期相比加快50.8个百分点，与2012年全年相比加快35.4个百分点。其中，商品住宅实现销售面积18901万平方米，同比增长41.2%。
从销售额上看，一季度全国实现商品房销售额13992亿元，同比增长61.3%，增速比上年同期加快75.9个百分点。
4. 个人住房贷款增长较快
2013年一季度，个人住房贷款比年初增加4162亿元，同比多增2860亿元，其中3月末个人住房贷款增速达17.6%，为2011年5月份以来新高。个人住房贷款增长较快，一是前期房地产市场回暖，个人住房贷款需求明显回升，在“新国五条”及各地细则具体落实前出现的存量房集中成交进一步推升了房贷需求；二是个人住房贷款风险权重较低，金融机构从节约资本角度考虑，有较强动力推动此业务。
保障性住房信贷支持力度继续加大。截至2013年3月末，全国保障性住房开发贷款余额为6139.9亿元，，同比增长42.4%，增速比房产开发贷款高出30.1个百分点。此外，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作稳步推进，截至3月末，已按进度发放住房公积金贷款470.2亿元，支持了52个城市193个保障房建设项目，收回贷款本金70.2亿元。
5．房价保持下降的城市个数持续下降，出现上涨的城市个数持续增加，房价出现明显上涨趋势。
3月份，全国70 个大中城市中，新建商品住宅价格同比下降的城市有2个，比2012年12月份减少24个，环比下降的城市个数有1个，比上年12月份减少7个。从上涨的城市个数来看，则持续增加，3月份同比上涨的城市有67个，环比上涨的城市个数有68个，分别比上年同期上涨城市个数增加27个和14个。
从具体房价涨跌幅度来看，3月份70个大中城市商品住宅价格同比涨幅的平均值为103.3%。从分布上看，涨幅超过3%的城市有37个，其中涨幅超过5%的城市个数有12个，房价上涨趋势较为明显。从环比涨幅来看，3月份70个大中城市环比房价平均涨幅为1.1%，从分布上看，仅有1个城市房价环比出现微幅下降，房价环比涨幅超过0.5%的城市个数有59个，其中涨幅超过1%的城市个数有31个，涨幅超过1.5%的城市个数有13个。环比涨幅居前的四个城市分别为上海、深圳、北京、广州等一线城市。
6.土地购置面积继续下降，地价上升趋势明显。
2013年一季度，全国共购置土地6134万平方米，同比下降22.0%，，与2012全年相比降幅扩大2.5个百分点。
从地价水平来看，2013年1季度全国土地平均购置价格为2277元/平方米，同比上涨15.0%，环比上涨9.6%，涨幅较2012年四季度分别提高9.3个百分点和7.7个百分点。
三、重点区域和城市运行分析
（一）环渤海地区：供给回落，住宅需求大幅上扬
从供给方面来看，2013年一季度，环渤海地区房地产开发投资完成1475亿元，同比增长16%，其中住宅投资880亿元，增长12.3%；土地购置面积为595万平方米，同比增长3.6%。商品住宅新开工面积1973万平方米，同比小幅下降5.3%；商品住宅竣工面积为897万平方米，同比下降8.4%。
从需求方面来看，商品住宅实现销售面积1415万平方米，同比增长37.6%；商品住宅销售额为1443亿元，同比增长73.6%，显示了该区域房地产市场需求大幅增长。
从价格上看，一季度环渤海地区住宅均价为10198元/平米，同比大幅上涨26.1%，其中北京、石家庄、济南涨幅居前。
典型城市分析：北京
2013年一季度，北京市累计完成房地产开发投资451.97亿元，同比增长7.6%。其中，商品住宅完成191.42亿元，同比下降8.3%。一季度，房地产企业购置土5730面积为185.03万平方米，同比大幅上涨261.0%。
一季度，北京市商品房新开工面积为498.7万平方米，同比上涨1.5%。其中，商品住宅新开工面积为184.1万平方米，同比下降23.1%。
一季度，北京市商品房销售面积为396.6万平方米，同比增长82.6%。其中，商品住宅销售面积为300.69万平方米，同比增长80.7%。商品房销售金额为763.19亿元，同比增长138.6%。其中，商品住宅销售金额为587.52亿元，同比增长146.4%。从商品住宅平均销售价格来看，一季度，北京市商品住宅平均价格为19539元/平米，同比大幅上涨36.3%，涨幅位居环渤海地区榜首。
（二）长三角地区：住宅供给增长明显，需求增长更快
从供给方面来看，2013年一季度，长三角地区房地产开发投资完成2044亿元，同比增长17.4%，其中住宅投资完成1294亿元，同比增长17.1%；土地购置面积为347万平方米，同比增长65.3%。商品住宅新开工面积1976万平方米，同比小幅下降3.0%；商品住宅竣工面积为1521万平方米，同比增长40%。
从需求方面来看，商品住宅实现销售面积1458万平方米，同比增长62.1%；商品住宅销售额为1443亿元，同比增长102.2%。
从价格上看，一季度长三角地区住宅均价为12636元/平米，同比大幅上涨24.7%，其中上海、杭州、南京涨幅居前，温州住宅价格同比下降明显。
典型城市分析：上海
2013年一季度，上海市累计完成房地产开发投资575.2亿元，同比增长21.9%。其中，商品住宅完成321.36亿元，同比增长9.4%。房地产企业购置土地面积为65.6万平方米，同比上涨89.2%。
一季度，上海市商品房新开工面积为622.3万平方米，同比下降20.6%。其中，商品住宅新开工面积为388.75万平方米，同比下降23.6%。
2013年一季度，上海市商品房销售面积为462.5万平方米，同比增长62.5%。其中，商品住宅销售面积为394.33万平方米，同比增长43.3%。商品房销售金额为782.93亿元，同比增长100.9%。其中，商品住宅销售金额为665.79亿元，同比增长
（三）泛珠三角地区：供给回落，需求增长显著
从供给方面来看，2013年一季度，泛珠三角地区房地产开发投资完成1066亿元，同比增长20.8%，其中住宅投资完成733亿元，同比增长23.6%；土地购置面积为100万平方米，同比下降67.9%。商品住宅新开工面积1404万平方米，同比下降8.2%；商品住宅竣工面积为683万平方米，同比下降12.7%。
从需求方面来看，商品住宅实现销售面积1179万平方米，同比增长86.8%；商品住宅销售额为1390亿元，同比增长124.6%，该区域在三大区域中住宅销售增长最为显著。
从价格上看，一季度泛珠三角地区住宅均价为11792元/平米，同比大幅上涨20.3%，其中三亚、广州、南宁等城市涨幅居前，福州住宅平均价格同比出现下降。
典型城市分析：广州
2013年一季度，广州市累计完成房地产开发投资296.31亿元，同比增长44.8%。其中，商品住宅完成181.55亿元，同比增长38.5%；房地产企业购置土地面积为17.74万平方米，同比上涨14.6%。
2013年一季度，广州市商品房新开工面积为438.18万平方米，同比上涨8.1%。其中，商品住宅新开工面积为315.81万平方米，同比上涨7.4%。
2013年一季度，广州市商品房销售面积为337.42万平方米，同比增长83.4%。其中，商品住宅销售面积为295.31万平方米，同比增长95.4%。商品房销售金额为510.37亿元，同比增长131.5%。其中，商品住宅销售金额为417.21亿元，同比增长159.1%。
四、未来市场走势预测
通过对2000年1月-2013年3月各月房地产有关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策可能走向，利用ARIMA（差分自回归移动平均模型）预测模型，我们对2013年全年全国房地产市场及分物业类型市场的主要指标预测如下：
2013年，预计全国房地产市场将出现平稳回升态势，房地产主要指标增速会高于2012年。房地产开发投资、资金来源、施工面积、新开工面积、销售面积、销售额等指标增速均有所加快，土地购置面积仍然保持负增长，但降幅较2012年相比幅度有所减小，商品房竣工面积增速保持基本稳定。
投资：增幅有所加快
2013年，固定资产投资及房地产开发投资增幅均有所加快。预计2013年全年固定资产投资完成45.10万亿元，增长23.6%，增幅较2012年加快3.0个百分点；其中，房地产开发投资全年预计完成9.07万亿元，增长26.3%，增幅加快10个百分点。
资金来源：增幅明显加快，个人按揭贷款增幅最快
2013年，预计房地产开发企业资金来源增幅明显加快，预计全年资金来源达12.81万亿元，增长32.7%，增幅较2012年全年加快20个百分点；其中，国内贷款达1.88亿元，增长27.1%，个人按揭贷款达1.46亿元，增长38.5%。
房屋建设：新开工面积增幅明显加快
2013年，商品房施工面积和竣工面积增幅保持基本稳定，但新开工面积增长明显。预计全年商品房新开工面积22.53亿平方米，增长27.1%，而2012年商品房新开工面积为17.73亿平方米，下降7.3%。商品房竣工面积增幅则保持稳定，预计2013年商品房竣工10.66亿平方米，增长7.2%，增幅较上年回落0.1个百分点。
销售：销售形势明显好转，实现两位数增长
2013年，预计商品房销售形势较2012年明显好转，全年商品房实现销售面积14.06亿平方米，实现销售额8.34万亿元，同比分别增长26.3%和29.3%，增长较2012年全年分别加快24.5个百分点和19.3个百分点。
土地：购置面积继续保持负增长，但降幅缩小
2013年，土地购置意愿依然较为低迷，全年完成购置土地面积为3.15亿平方米，依然保持负增长，同比下降11.8%，降幅较2012年相比缩小7.7个百分点
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